갈아타기(집 팔고 이사) 순서와 주의점
지금 집을 팔고 새 집으로 옮길 때는 순서에 따라 대출과 세금이 달라져요.
1. 지금 집에서 남는 돈
매도가에서 남은 주택담보대출, 매도 중개보수, 양도소득세를 빼고 모아 둔 현금을 더하면 새 집에 쓸 수 있는 돈이에요. 6억원에 팔고 대출이 2억 5,000만원 남았다면, 중개보수 약 264만원을 빼고 약 3억 4,700만원이 남아요.
2. 먼저 팔기와 먼저 사기
| 순서 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 먼저 팔기 | 쓸 수 있는 돈이 확실하고 대출 조건이 단순해요 | 새 집을 구할 때까지 임시 거처가 필요할 수 있어요 |
| 먼저 사기 | 원하는 집을 놓치지 않아요 | 잠시 두 채가 되어 대출·세금 조건이 까다로워요 |
3. 일시적 2주택
새 집을 먼저 사서 잠시 두 채가 돼도, 정해진 기간 안에 기존 집을 팔면 1주택자처럼 대우받아요. 기존 집이 1주택 비과세 요건(2년 보유, 규제지역에서 샀다면 2년 거주)을 갖췄다면 새 집을 산 날부터 3년 안에 팔 때 양도세가 비과세예요. 취득세도 기간 안에 팔면 1주택 세율로 내요.
양도세는 계산기의 '갈아타기 → 예상 양도소득세 → 계산해 주세요'에서 대략 볼 수 있어요.
4. 처분조건부 대출
집이 있는 상태에서 새 집 담보로 대출받으면, 은행은 기존 집을 정해진 기간 안에 팔겠다는 약정을 요구해요. 기한을 넘기면 대출을 바로 갚아야 할 수 있어요. 생애최초 우대도 받지 못해 LTV는 일반 기준이에요.
5. 잔금일
기존 집 잔금을 받는 날과 새 집 잔금을 치르는 날을 맞추면 판 돈으로 바로 잔금을 낼 수 있어요. 날짜가 어긋나면 그 사이 자금이 비어요.
양도세와 일시적 2주택 요건은 사람마다 달라서, 금액이 크면 세무사 상담을 권해요.
내 조건으로 계산하기 →2026년 10월 기준 규제로 정리했어요. 실제 한도와 세금은 사람과 은행에 따라 달라요.