계산 기준
계산기가 쓰는 규칙과 숫자예요. 2026년 10월 공개된 규제를 바탕으로 한 추정치예요.
대출 한도 = LTV 한도 · DSR 한도 · 대출 총액 상한 중 가장 낮은 금액
여기에 세금과 수수료를 더해서, 가진 돈으로 감당할 수 있는 가장 비싼 집값을 찾아요.
LTV (집값 기준으로 빌릴 수 있는 비율)
| 매수 지역 | 일반 | 생애최초 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 40% | 70% |
| 비규제 지방 | 70% | 80% |
사내대출에 회사가 선순위 근저당을 잡는다고 체크하면, 그 금액만큼 LTV 한도에서 빼요. LTV
대출 총액 상한 (집값과 상관없이 정해진 최대 대출액)
| 집값 (수도권·규제지역) | 최대 대출액 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
비규제 지방에는 적용하지 않아요. 대출 총액 상한
DSR (1년 원금+이자가 연봉에서 차지하는 비율)
- DSR 비율: 기본 40%예요. 2금융권은 50%이고, 세부 기준에서 바꿀 수 있어요.
- 스트레스 가산금리 (한도 계산 때만 더하는 금리): 수도권·규제지역 1.5%p, 비규제 지방 0.75%p. 실제로 매달 내는 이자에는 붙지 않아요.
- 상환 방식: 원리금균등 (원금+이자를 매달 같은 금액으로), 만기 30년 또는 40년
- 연봉: 세전 연봉이에요. 부부 합산을 고르면 두 사람 연봉을 더해요.
다른 대출
| 대출 | DSR에 넣는 방식 |
|---|---|
| 신용대출 · 마이너스통장 | 신용대출은 남은 금액, 마이너스통장은 한도 전체를 금리 5%로 5년 동안 나눠 갚는다고 보고 계산 (은행 방식) |
| 학자금 · 자동차 할부 · 카드론 등 | 매달 갚는 금액 × 12개월 |
| 무주택자 전세대출, 300만원 이하 소액 대출 | 넣지 않음 |
신용대출을 새로 받아 보태는 경우
- 현금: 받은 신용대출만큼 집 사는 데 쓸 수 있는 돈에 더해요.
- DSR: 새 신용대출도 금리 5%, 5년 분할로 보고 DSR에 넣어요. 그래서 연봉 기준 한도(DSR)가 먼저 막히는 경우에는 주택담보대출이 더 많이 줄어 오히려 살 수 있는 집값이 내려가요. 연봉이 높아 LTV나 대출 총액 상한이 먼저 막히는 경우에는 집값을 올릴 수 있어요.
- 한도: 신용대출은 1인당 연소득 이내로 봐요(본인 연봉에서 지금 있는 신용대출을 뺀 금액까지).
- 유리한 만큼: 0원부터 한도까지 100만원 단위로 계산해서, 집값을 가장 높여 주는 금액을 찾아요. 수도권·규제지역에서는 신용대출 합계 1억원 이하에서만 찾아요.
- 1억원 초과 경고: 신용대출 합계가 1억원을 넘고 규제지역 집이면, 1년 안에 집을 사면 신용대출이 회수될 수 있다고 안내해요.
- 월 상환액: 입력한 신용대출 금리와 상환 기간(기본 5%, 5년)으로 원리금균등 상환액을 계산해서 매달 갚을 돈에 더해요.
신용대출 한도와 주택 구입 제한은 은행·상품·시기에 따라 달라요.
취득세 (집 살 때 내는 세금)
| 집값 | 취득세 | 지방교육세 포함 |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 1.1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1~3% | 1.1~3.3% |
| 9억원 초과 | 3% | 3.3% |
1주택, 전용 85㎡ 이하로 가정해요. 생애최초 감면 등 감면은 반영하지 않아요. 취득세
중개보수와 기타 비용
| 거래 금액 | 중개보수 (최대 요율, 부가세 10% 별도) |
|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.6% |
| 5,000만원 ~ 2억원 미만 | 0.5% |
| 2억원 ~ 9억원 미만 | 0.4% |
| 9억원 ~ 12억원 미만 | 0.5% |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.6% |
| 15억원 이상 | 0.7% |
계산기는 최대 요율에 부가세를 더해 넉넉하게 잡아요. 기타 비용 (법무사, 채권 할인, 인지세, 이사비 등)은 기본 400만원이고, 세부 기준에서 바꿀 수 있어요. 부대비용
사내대출 (회사에서 집 살 돈을 빌려주는 대출)
- DSR·LTV 계산에서는 빠지는 것으로 가정해요 (2026년 6월 보도 기준). 그래서 현금처럼 집값에 더해져요.
- 매달 갚을 돈에는 사내대출 상환액도 더해요.
- 규제가 바뀔 수 있고, 시중금리보다 낮은 이자는 근로소득으로 과세될 수 있어요.
갈아타기 (집 팔고 이사)
- 지금 집을 팔아 남은 대출과 매도 중개보수, 양도소득세를 빼고, 남는 돈을 자산에 더해요.
- 처분조건부 1주택 (기존 집을 정해진 기간 안에 파는 조건)으로 보고, 생애최초 우대는 적용하지 않아요.
- 새 집 잔금일이 매도보다 빠르면 일시적 2주택 기준이 적용될 수 있어요.
지금 집 양도소득세 (계산해 주세요를 고른 경우)
집이 하나인 경우만 대략 계산해요. 집이 여러 채면 직접 입력해야 해요.
| 경우 | 계산 방법 |
|---|---|
| 2년 넘게 보유, 12억원 이하 | 비과세 (0원). 살 때 규제지역이었다면 2년 이상 거주해야 해요. |
| 2년 넘게 보유, 12억원 초과 | 12억원을 넘는 비율만큼만 과세 → 장기보유특별공제 → 기본세율 |
| 규제지역에서 사서 거주 2년 미만 | 비과세 없이 전체 차익에 과세 → 장기보유특별공제(일반) → 기본세율 |
| 보유 2년 미만 | 비과세·공제 없이 1년 미만 70%, 1~2년 60% |
- 양도차익: 판 가격 − 산 가격 − 매도 중개보수. 취득세, 공사비 같은 필요경비는 빼지 않아서 실제보다 조금 많게 나올 수 있어요.
- 장기보유특별공제: 1주택이고 보유 3년·거주 2년 이상이면 보유 1년마다 4%(최대 40%) + 거주 1년마다 4%(최대 40%). 그 밖에는 보유 3년부터 1년마다 2%(최대 30%).
- 세율: 기본세율 6~45%(누진)에 기본공제 250만원을 빼고, 지방소득세 10%를 더해요.
이 가격에 실제로 거래된 아파트
- 자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래가(공공데이터포털). 매달 5일에 자동으로 새로 받아요.
- 범위: 서울·경기·인천, 지난 6개월 거래. 해제(취소)된 거래는 빼요.
- 가격대: 계산한 최대 가격의 90~100%에 거래된 것만 보여 줘요. 같은 단지·같은 면적은 한 줄로 묶고 가장 최근 거래를 보여 줘요.
- 평형: 전용면적에 1.33을 곱해 3.3058로 나눈 대략의 공급 평형이에요.
- 주의: 이미 거래된 가격이라 지금 매물 가격과 다를 수 있어요. 실거래 신고는 계약 후 30일 안에 하므로 최근 한 달은 덜 채워져 있을 수 있어요. 특정 아파트를 추천하는 게 아니에요.
경고 표시
매달 갚을 돈이 세전 월급의 35%를 넘으면, 생활비 여유가 줄어들 수 있다는 안내를 보여 줘요.
내 조건으로 계산하기 →규제와 금리는 자주 바뀌고, 실제 한도는 신용과 소득 인정 방식에 따라 달라요. 바뀐 기준은 문의로 알려 주세요.